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14/06/2018, 00:13

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 Responsabilità dell’agente immobiliare per le visure? solo se specificato da particolare incarico delle parti e retribuito separatamente dalla provvigione.



Responsabilità dell’agente immobiliare per le visure? solo se specificato da particolare incarico delle parti e retribuito separatamente dalla provvigione.
ha ribadito la situazione di diritto sui compiti e le responsabilità dell’agente immobiliare come la recente Cassazione ha ribadito.

Il caso specifico:
I promissari acquirenti di un immobile avevano agito in giudizio contro l’agente immobiliare perché, al momento del rogito notarile, si sarebbero accorti tramite l’ausilio di un tecnico appositamente incaricato, che sull’immobile gravavano delle difformità urbanistiche del bene che non ne consentivano la commerciabilità.

Il diritto
Il Tribunale e la Corte d’Appello hanno dato torto agli accusatori, e ora la Corte di Cassazione conferma e ci rocorda cosa può fare e cosa deve fare l’agente immobiliare.

La Corte di Cassazione precisa il principio perché ci dice che l’agente immobiliare non solo deve informare le parti di tutto quello che il venditore gli ha riferito, ma che non può essere esentato da responsabilità se non fornisce quelle informazioni di cui comunque avrebbe potuto entrare in possesso con la ordinaria diligenza. 
Ci ricorda anche che in quella ordinaria diligenza che si richiede al mediatore non rientra nessuna delle indagini di tipo tecnico-giuridico come, ad esempio, le visure ipotecarie e catastali o la verifica della situazione urbanistica. Salvo, ovviamente, la presenza di un particolare incarico delle parti retribuito separatamente dalla provvigione.

Con particolare riferimento al caso specifico la S.C. precisa che è escluso che rientri tra i compiti del mediatore "l’accertamento, previo esame dei Registri Immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa dalle trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli". E al riguardo la stessa Corte richiama una lunghissima giurisprudenza composta da dozzine di sentenze che hanno affermato lo stesso principio. E ancor meno l’esame di carattere urbanistico può essere ascritto ai compiti dell’agente immobiliare.

L’espresso incarico all’ agente immobiliare è di fatto il punto di svolta.

Se il mediatore, in sostanza, ha invece ricevuto un espresso incarico dal promissario acquirente (con specifica retribuzione diversa dalla provvigione) di svolgere delle indagini ipotecario-catastali o urbanistiche, ecco che si profila nettamente il suo obbligo di adempiere all’incarico, e la sua responsabilità civile nella ipotesi che l’incarico non venisse ben svolto.

Ne consegue che se gli agenti immobiliari non fanno le visure e non fanno ricerche sulla situazione urbanistica, essi non hanno alcuna responsabilità, qualsiasi cosa succeda, salvo che abbiano omesso di comunicare le informazioni note o comunque conoscibili in maniera elementare, mentre se gli agenti immobiliari forniscono delle informazioni di carattere ipotecario-catastale, o urbanistico, ecco che assumono le particolari responsabilità del caso, sicché prudenza richiede di astenersi da passi avventati e demandare tutto al professionista deputato espressamente ed esclusivamente dalla legge per tale tipo di prestazione professionale.
Queste in breve le parole del Notaio d’Ambrosio che ringraziamo per il suo costante lavoro divulgativo.




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